正在中央的调控政策招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产的时候，受“波及”较小的商业地产却逆市利好，未来十年或将成为商业地产发展的黄金十年，那么这一发展机遇将集中在一线城市还是二三线城市呢，出席“第四届亚太商业地产国际峰会2011”的房地产业界大佬们的意见各不相同。
中伦律师事务所联席管理合伙人乔文骏认为，商业地产发展的黄金机会并不是在北京、上海、深圳、广州这些中心商业城市，而是在二三线的商业城市。因为中国过往几十年的消费中心主要集中在京、广、深、沪这些地方，但是二三线城市也有强大的本地消费需求，只不过是没有地方消费而已。现在有一些开发商已经进入到二三线城市，我们公司整个地产板块的法律服务包括投资、并购、融资、资产证券化，有70%是跟商业地产有关。以前商业地产在二三线城市的很少，从去年下半年开始到现在，我们所做的业务有50%左右是在二三线城市。从投资来源的角度上来讲，不仅有传统的外资，有香港、新加坡的外资，还有欧美的，或者是非美国、非日本的主流市场的投资者。
对于乔文骏的观点，泰康之家(北京)投资有限公司投资总监邱建伟表示部分同意，他说不同的业态面临的市场环境和阶段不一样，乔律师主要谈到了购物中心的业态。比如写字楼就是属于高端服务业聚集的载体，一定要在服务业发达的地方才能生存，毫无疑问，一线城市是首选。但是购物中心和消费业态，跟人的居住有关，哪儿的人扎堆，哪儿的人愿意花钱消费，无论是二线还是其他城市，有需求就会有市场。
然而，摩根士丹利资产部亚太地区执行董事李建学则表示，商业地产在二三线城市有需求，但是他不否定一线城市商业地产的黄金发展时期。他说，一线城市商业地产的发展潜力是很大的，“我最近看了一个报告说2025年全球城市的分析，每个家庭每年2万美金以上的收入的家庭总数最多的一个是东京，第二个是上海，第三个是北京，这是一个非常重要的数字。上海人口是2千万，北京可能是接近1500万，15年、20年可能会翻一倍。另外一个重要的因素就是这些大城市的人口的收入和二三线城市人口的收入是完全不一样的。
李建学强调，甲级写字楼在二线城市的需求不是很大，一般的二线城市的企业是做制造业的，自己有工厂，也有办公室，所以不一定需要到市中心租甲级写字类。我甚至看到一些企业的总部现在设在二线城市，他们还是有计划地把总部搬到北京或者是上海，因为他们在二线城市很难吸引到人才，所以我长期看好一线城市的商业地产。当然二线城市现在可能缺乏足够的购物中心等，但是我认为如果二三线城市供应太大的话，可能需要很长的时间消耗。
景顺投资集团中国房地产总裁邓文杰也不同意“二三线投资商业地产回报率比较高“这一说法，他说，因为每个项目和每个投资都有它的风险和回报，当然在一线城市是比较困难去找一个回报高的项目，因为外资和内资现在都在争好的地、好的项目，所以回报率在一线城市可能会比较好。二三线城市竞争力没有这么大，机会可能多一点，但是回报是要和风险在一起看的，又要低的风险又要高的回报是很难的。做商业要看到一个地方服务业的增长，如果地方政府对服务业扶持力很强的话，地方的消费能力和购物能力就强，因此持有物业也是很好的。
邓文杰最后谈到，接下来的十年到二十年之间，中国的房地产不只包括商业地产，都是会转型，可以继续上一层楼的，但是要上这层楼却是一个很困难的阶段。 |
