2011年，保利地产房地产直接投资总额预计达812亿元。
沪深两市地产企业增发暂停时间已久，招商地产、世茂股份、迪马股份、万科集团等地产企业相继取消再融资计划。保利房地产(集团)有限公司(600048.SH，保利地产)的增发计划一年期满之际，却“与众不同”地选择下调增发价、延长增发期限。然而，目前证监会对地产企业再融资毫无“开闸”之意，保利地产此举图的是什么？
“证监会从来没说不批准房企再融资，保利地产的增发延期，是为了继续等待相关部门的批准。”保利地产一位不愿透露姓名的中层颇为微妙地回复时代周报记者。中投顾问房地产行业分析师韩长吉则认为，保利地产此举，主要目的在于“排队”，期待房地产政策出现松动，从而获取房地产融资资金。
与此同时，保利地产正在上演着“速度地产”的传奇。在保利地产董事长宋广菊的引领下，保利地产正向“3-5年内再造一个保利地产”目标迈进。快速发展无疑需要庞大的资金作为后盾。2011年，保利地产房地产直接投资总额预计达812亿元，但截至2010年底，结余货币资金为192亿元，此间资金缺口超过620亿元，如此巨大的资金缺口如何填补？保利地产副总经理胡在新向时代周报记者表示：就算不能通过增发融资96亿元，保利地产通过信贷等渠道，也可以将这812亿元“凑齐”。
增发计划延期一年
4月19日晚，保利地产发布公告称，延长2010年非公开定向增发A股股票议案12个月，发行价格由17.92元/股调整为11.60元/股，发行数量由不超过7亿股调整为不超过9.1亿股，总募集资金依然为不超过96亿元，拟投资项目依然为北京保利云水名苑、上海宝山陈福路项目、佛山东平新城二期等13个项目。
据了解，整个2010年仅有中弘地产、凤凰股份两家地产公司分别于1月5日、2月9日顺利完成定向增发，募得资金合计28亿元。2011年4月15日，中国证监会发行监管部副主任郑莉曾表示，目前证监会对所有涉及房地产业务的上市公司的再融资申请尚未开闸，都需要征求国土资源部的意见进行审核。而对于何时能开启融资闸门，郑莉表示目前尚没有消息。
如此一来，保利增发议案延期后，能顺利通过审批吗？
“由于房地产行业发展过热，国家已从信贷、信托、股市等渠道进行了融资限制，政策预计在短期内不会发生改变。”韩长吉向时代周报记者表示，短期内政策环境和趋势对保利地产增发不利，短期内获得证监会通过的可能性比较小。保利地产此次下调增发价、延长增发议案的主要目的在于“排队”，期待房地产政策出现松动，从而获取房地产融资资金。胡在新也向时代周报记者表示，保利增发延期就是为了“等”。
上市5年扩张18倍
96亿元的增发方案能否通过，尚存变数，保利地产的开发步伐并没因此而停止。
上市后的5年，保利地产总资产增长了18倍，由2005年的80亿上升为2010年的1523亿。销量方面，保利地产2006年的销量仅为83亿元，2007年—2009年，保利地产连续三年实现50%以上的增长，于2009年成功入围房地产企业营业额三甲，2010年再升一位，紧逼龙头企业万科集团。
2011年，保利地产保持了这种强劲增长的势头。据公告，2011年第一季度，保利地产新开工面积、在建面积分别为320万、1702万平方米，同比增长154.66%、74.82%。对于全年计划，宋广菊早有规划，2011年公司计划房地产直接投资总额812亿元，其中在建项目255亿元，拟建项目177亿元，拓展项目380亿元。
飞速前进的背后，需要备足粮草，否则，极速扩张引发的断粮危机可能让保利地产“功亏一篑”。
胡在新坦承，在建面积增长，意味着保利地产需动用更多资金，目前，保利新增贷款100多亿元，有200亿元银行贷款已或审批，并有400亿元的信贷空间，加上其他融资渠道，“96亿增发通过与否，保利都不会出现资金链问题”。
保利上述中层则表示，812亿元只是一个计划需求，会根据市场情况调整，如拟建项目、拓展项目都是可以调整。“此外，保利也在开拓新的融资渠道，如房地产基金。”事实上，2010年，保利地产就已发起设立了信保(天津)股权投资基金管理有限公司，年内完成募集资金24亿元，完成6个项目投资。2011年计划进一步扩充基金整体规模。
加码商业地产
纵使有千万条融资渠道，保利地产最根本的资金来源还是销售回笼资金。据了解，预计2011年，保利地产有28个城市105个项目会进入销售，预计今年销售回款将达到500亿元。时下正逢楼市调整，保利地产的销售能如其所愿吗？
胡在新向时代周报记者表示，保利地产今年推出的很多项目都在二三线城市，将在很大程度上化解限购令对保利的影响。事实上，保利地产已经开始重点发展二三线城市的项目。
在土地储备方面，2010年，保利地产新进福州、厦门、珠海等12个城市。2011年第一季度获得的新项目，也都位于成都、合肥、中山等二三线城市。韩长吉也表示，保利地产在全国的布局比较完整，二三线城市的土地储备量充足。由于这些城市的消费人群基数较大，对房地产的需求总量将大幅增加，保利地产的销售量将明显向二三线城市倾斜。
从销售来看，2010年的结算面积中，广州、北京、上海三个城市所占比例分别为9.42%、11.58%、8.64%，加上杭州，保利在这4个“重点”城市的销量合计占比约为集团总销量的三分之一。
2011年，签约销售面积，广州、北京、上海、杭州占比分别为7%、6%、4%、4%，比例进一步下降。保利上述中层表示，近年来，一线城市销售占比一直在下降。
调整城市战略之余，保利地产也在加码商业地产。据2010年年报，保利地产投资性房产金额为42.39亿元，同比增长425.1%，主要原因是广州保利世贸中心等经营性物业投入使用。此外，保利地产商业地产方面的经营收入也突破5亿元，光保利世贸中心就达2.5亿元，保利洲际酒店于2010年4月10日开业，不到9个月的营业收入就达9189万元。
保利地产目前的负债率为78.97%，增加商业地产会否提高其负债率，影响其整体战略？保利上述中层向时代周报记者表示，目前，保利地产持有型物业面积为100万平方米，计划增加到300万平方米，“该目标并不是一蹴而就的，而是根据资金状况计划3年内完成。”(时代周报) |
