在限购令的作用下，豪宅潜在购买者的数量有日渐减少的趋势，为此不管是开发商，还是二手房业主，近期都有对价格作出一定调整的举动。而5月新推出的部分豪宅项目也交出了不错的“成绩单”。
“统一”单价5万元以上
在各中介和研究机构的报告中，前两年的“豪宅”多指每平方米单价3万元以上的高档住宅，然而在官方没有统一标准的情况下，各种报告中豪宅的门槛已越抬越高，近期的标准基本“统一”在单价5万元以上。
例如，德佑市场中心监测数据显示，5月，全市一手豪宅(单价5万元以上)成交面积为3.2万平方米，环比4月下跌11%，但考虑到4月的豪宅成交有一半是来自于上海紫园的集中签约，所以5月一手豪宅的成交面积看上去有所下滑，但实际上市场热度却可以说有所上升；均价7.51万元/平方米，环比4月下跌8%。
进入6月，豪宅成交继续延续一定的热度，上周(5.30－6.5)全市每平方米单价5万元以上的高端商品住宅共成交27套，成交面积0.61万平方米，比前周减少了9.0%，最近3周的豪宅成交面积一直稳定在6000－7000平米之间。其中远中风华园售出了8套公寓，继续保持了稳定势头，每平方米单价5万－7万元的房源达到了16套，翠湖天地嘉苑则再度售出了一套每平方米单价13.8万元的豪宅。久未成交的长宁区新华路一号项目，上周也成交了一套复式房源，每平方米单价达到10.3万元，新华路板块长期没有新盘推出，也使新华路一号这样的老牌豪宅价值陡增。
随着豪宅市场热度的增加，开发商也纷纷将豪宅项目推盘入市。上海星河湾花园和国新世纪海景园的推盘面积都在5万平方米以上；4月集中成交34套别墅的上海紫园，也趁胜追击，推出了31套别墅；四季雅苑则在前期公寓房源尚未售罄的情况下，再度推出88套公寓；浦东的广兰丽园项目更是推出了一栋报价超过2亿元的别墅。
德佑地产研究部主任陆骑麟认为，近期各大银行纷纷收紧房贷政策，进一步增加了刚性需求者的购房难度，但对豪宅市场却影响甚微，所以上海的整体住宅市场依旧处于僵持状态，而豪宅市场却热度不减。
豪宅买家多为置换客
5月成交业绩最好的豪宅项目莫过于远中风华园，总共售出31套房源，遥遥领先于其他豪宅项目，均价也高达7.76万元/平方米。该项目的最大优势在于区位和开发商的品牌，毕竟静安区已经很久没有一手住宅房源推出了。翠湖天地嘉苑、上海紫园、嘉里华庭等项目在5月成交了每平方米单价10万元以上的房源。
二手房方面，各中介近期都有一些“重量级房源”成交。21世纪不动产上海锐丰表示，5月新外滩花苑成交了一套总价2500万元的豪宅，棕榈泉花园也成交量一套7.25万/平方米的房源；德佑地产也反映，财富海景和御翠园上月各成交了一套8万余元/平方米的豪宅。
在限购限贷的背景下，什么样的人在买豪宅？普陀的新湖明珠城近期推出一批单价4.5万－5.5万元/平方米的房源，吸引了不少购房者。项目营销部经理高增华表示，近期买房的人当中以上海本地30岁左右置换客为主，其中有30%左右都是一次性付款。因为绝大多数人“先卖后买”，所以有全款付清的实力。
“现在专门的投资客已经很少了。”高增华说，基本上是自住兼顾增值保值的。“客户手里基本有两套房，这两套房子随便住哪套都可以，无非是哪套出租而已。”高增华还透露，这部分客户对房产税并不敏感，其中有名买家买了套房子后，房产税评估下来每年要支付高达2.6万元，但是他仍然表示“可以承受”。
相比之下，二手房买家来源则要广一些，陆骑麟表示，公司近期成交的豪宅中，外地和境外购房者都有，但基本也是出于自住或保值的目的，纯投资者少之又少。
部分豪宅价格调整
不过，经过数月的僵持之后，不少地区的二手豪宅市场已经出现了杀价现象，德佑地产东区区域经理林俊权透露：“目前陆家嘴地区的不少挂牌已久的豪宅，近期经过中介机构的杀价之后，迅速得以成交。”
而一手豪宅市场中，部分开发商也对价格做出了调整。例如，浦东某豪宅项目今年推出的公寓房源，报价在6万－12元元/平方米，但该项目至今售出的公寓房源中绝大多数单价都在6万元以下，其中还有不少低于5.5万元；新江湾城的某项目均价也从4月的7.1万元/平方米下降到了5月的6.3万元/平方米。毕竟，在限购令的作用下，豪宅潜在购买者的数量有日渐减少的趋势，不管是一手豪宅开发商，还是二手豪宅业主，如果想要加快销售速度的话，对价格做出一定调整也在情理之中。
豪宅关键词：
人们过去对于豪宅的定义，主要以总价、面积、地段等作为判定标准。汉宇地产市场研究部认为，随着豪宅的热卖，如今人们眼中对于豪宅特质的定义已经产生多种考量要素。
■关键词1：稀缺性
稀缺性、不可复制的自然资源、得天独厚的地理位置等要素，都是决定豪宅品质和价值最关键前提。譬如：毗邻“绿地”、“湿地”、“江河湖泊”等自然环境，就是豪宅栖息的首选之地；
■关键词2：私密性
豪宅内部环境，低密度、私密性、建筑风格、园林景观等都是其评判标准。如今豪宅社区普遍运用人车分流、层层灌木、四季园林等形式，突显其整体环境与建筑形态融为一体的空间视觉效果。
■关键词3：规划设计
豪宅内部空间规划，独特的设计手法、创新功能的运用以及合理的动线设计，已经成为购买豪宅最为关注问题。
■关键词4：管家物业
配套设施和管家式物业也是衡量豪宅项目的一大要素。其中，配套设施主要依赖“顶级会所”、“国际学校”等设施，更形象地把社区变成一个小镇，增强业主的舒适性。管家式物业则是赋予豪宅灵魂所在，“区域管家”、“分类管家”、“贴身管家”等物业服务，能够使得房产起到一定的保值增值效果。
豪宅成交价格排行榜
8万元/平方米以上成交房源
楼盘环线成交套数成交均价
翠湖天地嘉苑内环以内3146602
翠湖天地内环以内1130383
大华锦绣华城内中环间8120000
财富海景花园内环以内1118885
上海紫园外郊环间2117812
合生东郊御品园中外环间1112065
华润外滩九里苑内环以内3107978
嘉里华庭内环以内1104573
豪景苑内环以内1104279
世茂滨江花园内环以内487624
5万-8万/平方米成交房源
楼盘环线成交套数成交均价
远中风华园内环以内2174937
大华锦绣华城内中环间272000
御涛园外郊环间167151
老西门公馆内环以内165736
仁恒怡庭中外环间1063211
世茂滨江花园内环以内862588
豪景苑内环以内661499
华润置地橡树湾城中外环间359292
绿城玫瑰园二期外郊环间158716
尚海湾豪庭内中环间357954
(新闻晨报) |
