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有着多名重量级专家学者参与，中国地产年会现场吸引了深圳诸多业内人士到场。
与会听众向嘉宾提问。
听众们纷纷在中国地产年会大背景板前合影。
现场听众在拍照记录年会瞬间。
“中国房地产的暴利时代即将结束”，去年底中国地产年会的这一结论言犹在耳。今年，中国地产年会迎来第三届“过冬”成了共同的议题。
这一年，调控政策持续收紧；10月起，全国多个城市相继浮现楼盘降价事件；大型房企纷纷大举促销、暂缓拿地；11月12日，万科宣布进入“冬天模式”……11月13日，第三届中国地产年会开场，当前房地产面临怎样的命运“正在加快调整”，这是与会嘉宾们倾向一致的判断。
“房价拐点已现”没有异议
中国地产年会由北京大学汇丰商学院和南方都市报联合主办。11月13日，深圳华侨城洲际酒店，一支现代芭蕾舞《命运》，年会开场。
这支开场舞，被多名发言嘉宾敏感地解读成当前房地产的暗语。“《命运》表现的是挣扎、纠结，我看恰如当前楼市。”中国房地产开发集团公司理事长、中国企业家协会执行副会长孟晓苏说，他解读其中舞者一男一女、一黑一白，正是目前房地产面临的两组共生的矛盾体：开发商与购房者、商品房与保障房。
当前房地产面临怎样的命运？“正在加快调整”，这是论坛嘉宾们统一的观点。相关统计数据被接连引用：10月份全国房地产投资环比下降11.6%，商品房销售面积环比下降26.8%，同时新开工面积下滑两成，国内信贷占比下降到15.4%的历史最低位。
“这说明信贷已经非常紧缩了，这是而今低迷楼市面临的更大阻力。”全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生说，她带来一组最新数据：国家统计局发布的国房景气指数已连续5个月下跌。上半年房地产行业资产负债率达71.28%，三季度有16家上市公司资产负债率超过80%，可见资金链全线紧张，房企负债创10年最高。而且，房地产融资越来越难，如9月份增发305例，仅仅有7例来自房地产。
近期全国各地楼市出现的“降价维权”事件，如上海龙湖、中海等降价引发老业主攻占、打砸售楼部，深圳万科清林径推特价房引发老业主集体维权等，被多次提及佐证而今浮出水面的楼市危机，以及“房价拐点已现”的结论。
这次地产年会没人喊“救市”
回想2008年，房地产市场在经历几个月的政策调控及市场低迷之后，每逢行业论坛，都有人跳出来呼吁政府“救市”。而此届地产年会并没有听到上述声音。
“并不存在房地产崩盘的问题，这只是一个持续回调的过程。”聂梅生的这一判断被现场观众解读为：即便楼市还将持续下行，但并不存在政府出手救市的必要性甚至可能性。官方统计数据可见：2009年房地产投资36000亿，去年是48000亿，今年1-10月份，房地产投资已经将近5000亿；2009年全国商品房销售面积约9亿平方米，2010年约10亿平方米，今年1-10月也已经卖了8亿平方米。今年还有两个月，即使房地产市场还将继续下行，估计还能与 2009年总体持平，楼市还没有坏到哪里去。
同时，宏观经济环境的稳定预期，也是此轮房地产不会被救的判断依据。与会经济学家一致认为，明年中国经济依然会维持9%的增长，而即使存在下滑的风险，也要习惯8%的增长，因为在全世界没有几个国家能保持8%的增长，没有必要降到8%的增长就刺激经济。可见，大家意识到并想要开始习惯平稳增长。中国人民大学金融与证券研究所所长、经济学家吴晓求指出另一层意思：“更何况，比起房价高涨导致的风险，目前房价适度下跌我们要承受的风险是小很多的，比如金融体系的风险，以及中国社会的稳定。”
当然，业内人士亦有自知之明：宏观调控至今更大的顾虑在于，调控效果刚刚开始显现，需要一段时间稳定成效，若现在就放松政策，很可能会造成房价反弹。于是，近日温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡关于“下调房价是国家坚定的政策”的发言被发言嘉宾频频引用，作为房地产调控政策还将持续从紧的信号和论据。“通过行政干预手段，实现降温，只解决了20%的问题，但是距离长期可持续的房地产稳定发展机制的建立，逐步过渡到税收政策上去，还有很长的路要走。”中国社会科学院经济所副所长张平给出总评。
限购难取消，开发商要准备打持久战
“明年房地产的日子会不会好过一点？我看难！即使宏观政策放松，针对房地产的政策也不会放松。”摩根大通中国投资银行董事总经理、主席龚方雄说，这几乎是此届地产年会所有与会发言嘉宾一致的观点，其所言可能放松的宏观政策，主要指信贷政策；不会放松的房地产政策，主要指限购、限价等行政调控手段。
即便近期如珠海、中山相继新出台限购和限价政策，引发限购限价会否继续扩散并常态化的猜想，孟晓苏、聂梅生等一众具有官方背景的专家学者均坚定指出“限购只是短期麻药，终将退出市场”。但问题是，这剂麻药的作用本来就是为了在对房地产的大手术中减轻痛苦、争取时间，以待平稳过渡到保障房和商品房分立并存的长效机制———“双轨制”。而今年，保障房的全国性大规模建设还不过是挖了个坑号称全面开工而已，建成、分配尚需时日，所以，在此次中央政府下定决心要刮骨疗伤，结束“十年九调”尴尬，进入“双轨制”长效机制的决心之下，这剂麻醉药自然还不能停，以免功亏一篑。“未来一年，政府有可能出于外围经济环境差而放松银根，但目前正在执行的限购政策，我认为一年之内不会取消。”中原集团主席黎明楷的说法正是一个补充。
基于此，嘉宾们一致呼吁与会开发商，要做过冬的准备、做好打持久战的准备，从现在开始到明年，市场“汰弱留强”趋势明显，如现在已经出现的中介关铺潮、房企并购潮等，房地产开发行业已进入“现金为王”、“大鱼吃小鱼”的阶段。也就是在此届年会的前一天，万科在全国媒体会上公开表态“2012年万科要启动过冬模式”，而对于春天何时来到，总裁郁亮委婉表示：“故意不去想春天的事情，以免影响冬天的判断。”
房价调整期会比2008年更长
郁亮的委婉表态，颇有些仓央嘉措《问佛》中“不要盯着这个季节，错过了今冬”的禅味，但事实上，冬天刚一开始，房地产界对于冬天有多长、冬天有多冷的预判就已经是迫不及待。上海的龙湖、中海等楼盘降价20%-30%，深圳的万科清林径（资料、论坛) 新推特价房，这些远不如2008年遍地可见的价格“腰斩”那般给力，但已经引发了业主维权事件。这一现象，被普遍解读为市场信心的变化。面对“此轮楼市下行将持续多久”的同题问答，与会嘉宾都表示“一切刚刚开始”、“会比较长”，在大致的时间判断中“明年中”是最短的一项。
不过，与会嘉宾也多认为，此轮房地产调控不会像2008年那么深，“中国房地产的泡沫不是整体性的，而是局部性的、暂时性和周期性，经济成长两三年会自然消化。”龚方雄说，基于此，他回顾去年底就曾预测此轮房价整体下调个5%-6%就差不多了，大幅度的、大范围的房价下跌也不太可能出现。
“部分城市房价还会继续回调，但普遍性的、大幅度的房价下跌并不现实。”向来不预测房价的孟晓苏，也在一番论述之后如此作结，他说国务院在今年1月26日的文件中就房价控制目标明确规定：低于G D P的增幅、低于人均收入的增幅，而今房价还低于了CPI，已经初步达到调控目标，而同时需要警惕的是，香港楼市自1998年后连续十年下跌的经验证明，房价信心一旦破灭，会有相当长时间的惯性下跌，届时个人资产缩水、失业率上升等，对整体经济的损伤力不可估量。
经历过这段香港历史的中原集团主席黎明楷判断，中国内地的此轮房价下行局面至少将持续一年时间，平均房价下跌10%左右。
○ 焦点问题
货币政策货币政策明年有放松空间
在地产年会下午的房地产经济论坛中，多位到场发表演讲的经济学家都对于明年的货币政策做了预判。龚方雄和张平尽管对于明年国内的信贷情况持有不同观点，但均表示，未来金融创新将在行业融资中扮演越来越重要的角色。
尽管在年会现场，龚方雄拒绝就明年的信贷总量做出预判，表示“目前预测为时尚早”，但是却在接受南都记者采访时表示，明年全球经济出现二次探底的可能性有 30%-50%之高，加之明年通胀有望从当前的5.5%降至4%以内，所以明年货币政策有很大的放松空间，尤其是存款准备金率，有很大的调低空间，利率也有调低的空间。吴晓求认为，今年的货币紧缩政策已经初见成效，C PI和房价均得到一定程度抑制，但是当前高达21.5%的存款准备金率，令微小企业境地困难。他建议“存款准备金率未来调整到20%或者20.5%比较合适”。现阶段在准备金率尚未调整的情况下，也进行结构性微调，将对国有企业过分优惠的信贷支持适当调整给微小企业，算是“定向宽松的货币政策”。至于未来，他则认为“明年1、2月份存款准备金率”将成为货币政策的风向标。
在货币政策有望放松但尚未明朗的基础上，融资便成为当前房企最为关注的话题之一。对于明年的融资机遇，龚方雄形容有可能更似“眨眼睛”，一会儿有融资的机会，可能一两个星期或者一两个月，马上又关掉了。他建议，现在就应该构建境外融资平台，为明年融资做准备。张平则认为，“评价货币政策已经不再单纯是以信贷总量来衡量，而是要以社会融资总量做基准，货币政策要保持比较中性稳定，预计明年新增贷款还是在7.5万亿左右，M 2增长可能会适当降至15%以下。未来的加息空间基本上也没有了，2012年银行在融资渠道里会进一步下降”。在这样情况下，他建议企业要学会通过发债、发行信托等金融创新手段来获得资金。“未来金融创新将扮演越来越重要的角色。”张平在年会之后接受南都记者采访时做上述表示。对此，聂梅生也认为由于货币的超量发行，更应该通过“有序促进建设多元化的房地产金融体系，发展房地产信托投资基金以及其他类型的房地产基金，有效抑制投机炒房，促进企业优胜劣汰”。
保障房开工任务完成，REITs有望实践
去年定调加大保障房建设以来，“双轨制”、“保障房”就成为各房地产论坛的焦点话题。今年7月初于三亚举行的21世纪博鳌房地产论坛上，保障房之痛就成为核心主题，当时中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌回应也一改往日温和的语气，言辞激烈地指出：“保障房的问题有五个：谁投资？谁建造？怎么建？保障谁？怎么管？现在一个都没有搞清楚，光是把任务定出来了。”
现在，临近年底，保障房问题有何进展？尽管孟晓苏仍痛批“保障房旷课12年，严重恶化了社会心态”，“忽视保障房导致后来宏观调控政策上的系列失误”，但也举出“今年保障房开工任务已经超额完成”的进展。
“即便离建成、分配还远着，但至少已经大规模开工了。”聂梅生说，她做了一个模拟，例如某个城市自住型购房占了70%，投资投机的占了20%，保障房接近 10%，限购之后，市场结构发生了变化，自住型购房占70%不变，投资性购房因限购而下降到10%，保障房占比上升到20%……这是一个理想状态，也正是基于这点，与会众专家认为限购政策短期内不会取消，需要等到保障房来接棒。而这个时间，孟晓苏说“明年即可见效”。
同时，保障房问题上的另一进展，在于资金难题已经逼上绝路，那么近几年业界传说的R EIT s即将提上日程。通过R EIT s，即解决政府在保障房建设巨额投入上的资金不足问题，又吸纳社会闲置资金，尤其目前对保障房投资饶有兴趣的保险资金，是REITs倡导者的理论。“ 现 在 银 监 会 、证 监 会 都 知 道 要 搞R EIT s，只是还没有协调出实质性的动作。”被称为R EIT s之父的孟晓苏说，他称虽然还很难说时间表，但 R EIT s在中国就差临门一脚了。
土地制度改革小产权房将从立法上转正
“过去农民的建设用地都是被政府低价征用，然后高价卖地，形成地方政府的第二财政，这些土地差价越来越多地被从农村挪到了城市，大约1/3给了农民，2/3用在了城市的市民身上，这对农民来说，是不公平的。”孟晓苏图文并茂地指出，在此次中国地产年会的主题发言中，他特意增加了土地制度改革的论题。
孟晓苏说他曾多次建议要改变征地制度单一的状况。事实上，在2006年召开的十六届六中全会就提出了要加快征地制度改革。2008年10月的十七届三中全会，就已经明确农村经营性建设用地可以依照相关法律规定进行公开转让，在符合规划的前提下，和国有土地享有同等权益，还要求尽快完善相关法律法规和相关配套政策。
他认为，讲得这么明确的东西，3年多没有办，农民群众不满足于渐进式的改革，就自己干起来了，他们建设的小产权卖给城里人，解决了部分城市低收入阶层的居住问题，实际上充当了保障房的功能，遗留在城市中的农民房更是长时间充当了廉租房。
“如果没有农民的贡献，政府12年不建保障房的问题不知要严重多少倍。”孟晓苏说。但是，这些小产权房被说成是“违建”，而去年以来在加大保障房建设的要求下，有些人提出政府收购小产权房以解决中低收入家庭住房住房难问题。
对此，孟晓苏认为，不一定要把它们整成国有地、变成大产权，才是保障房。他指出中央在提出农村土地承包期限永久化的同时就对建设用地有明确规定，即农村集体用地在符合规划的前提下和国有土地享有平等权益。这个规定相当明确了，只不过中央文件说了两年多，还没有修改立法，所以至今小产权房还被称为“违建”。
孟晓苏透露，此立法已有初步共识，是大势所趋，未来和国有土地享有平等权益，且具备永久使用权的小产权房，将会广受青睐。
房产税不动产税直指土地资源有效利用
根据2010年的数据，中国的城市化率已经接近50%，按照此前预计，今年肯定将超过50%。在城市化率达到50%以上之后，张平表示：“按照全球城市化S 形道路来讲，达到50%以后，城市化模式发生根本性的改变，中国将进入深度城市化阶段。”在年会之后接受本报专访时，张平认为，未来与房地产行业有关的税收制度改革，都直指资源的有效利用，特别是中国稀缺的土地资源的更有效利用。
对于近两年一直在房产江湖流传并已经在重庆和上海试行的不动产税，他介绍了未来值得探讨的三个方向：第一，比照其他国家惯例，按房产评估市值收取1%-1.5%的不动产税，通过不动产税的征收，来替代地方政府卖地获得的收入。目前在重庆和上海已经正在试点，是在人均固定基准面积以外部分进行征收。比如基准面积是每人30平方米，大的城市也可以提高到 40平方米、50平方米，一家三口150平方米，超出面积就要启动征税。“如果房子是200-300平方米的房子，市值1000万元，一年收10万-15 万元的税，压力也是有的。”张平说，“第二个比较严重的是，开征财富增值税。”他介绍，目前德国就是这样执行，一套房子升值100万之后，收取 40%-50%的财富增值税，如果要出售，先是50万元的利润就没了，对于投机购房的人，卖都不敢卖。第三个方向是打击“占而不用”的购房者，鼓励出租使用，不要把房子当成储蓄手段。“如果你有20套房子，也都认真出租了，也交了所得税，那么就可以拿这个来抵扣掉不动产税，如果你这20套房子像黄金一样窖藏起来，那政府就要进行征税，核心理念都是在城市化过程中，让土地资源得到有效利用，而非闲置。”
对于不动产税开征的时间表，张平表示还有技术性环节需要解决，比如需要住建部对41个一、二线城市的房屋、土地进行联网，这个联网估计到明年底便有希望实现，2013年中通过两会立法，并且明确征收来的税如何利用，才可以开征。“预计2013年中期才有希望大面积推广。”张平说。
投资建议商业地产依然最受青睐
对于整个中国经济前行的动力，龚方雄表示了坚定的信心：“如果你不相信中国的城市化和工业化，那么什么都不要讲了，不要讲投资中国。在这种情况下，中国的房地产怎么可能会成为日本第二呢？怎么会出现迷失的20年？”在多种房地产产品中，他格外看好商业地产及包括地铁等公共设施在内的城市基础建设。他表示，住宅的需求肯定是需要的，因为中国城镇人口只有6亿多，还有7亿的农民，将来可能还有五六亿农民要进城，将来要形成多个新的千万人口的城市，同时“未来包括医疗服务、金融服务等行业的加速发展，都会大大刺激市场对于商业地产的需求”。
龚方雄分析，如果中国经济能够成功保八，相对于其他国家只有1%-2%的成长，中国依然是一枝独秀，未来还是会有很多热钱向亚洲等新兴市场流入，人民币升值压力还会持续。在此基础上，房产依然是不错的投资品种。
对于房产投资，刘二飞以自己的标准分为四个级别。由于限购政策，他最不看好是一线城市的高档住宅，认为有很多人买房子是为了增值而不是自住，他认为略好一些的是商业地产，最看好的是有特殊用途的商业，比如物流地产和医疗地产。
其中，他对于物流地产表现出极大的偏好，“中国的电子商务兴起了，所有人都建仓储，做仓库用的地产，而且很多大的公司进入中国都不想建地产，都是买仓库，像沃尔玛、家乐福，它们都需要物流地产。特别是如果有沃尔玛这样的客户，他给你长期的稳定的现金流，这还是不错的”。
当被记者问及“手上有闲钱，该投资什么”的时候，张平第一个想到的并非房产，而是“固定收益的债权或者信托”。在去年年会时，他便有上述观点，同时认为“去三、四线城市进行房产投资是穷人逼不得已的做法。”
对于他本人偏好的艺术品投资，他则建议公众“高门槛、高技术含量，谨慎为宜”。
◎本届嘉宾：
孟晓苏中国房地产开发集团理事长、中国地产年会学术牵头人
聂梅生 全国工商联住宅产业商会会长
龚方雄摩根大通(亚太)有限公司董事总经理、中国投资银行副主席
刘二飞 美银美林中国区行政总裁
张 平社科院经济研究所副所长、中央财经大学金融学院教授
吴晓求中国人民大学校长助理、金融与证券研究所所长
黎明楷 中原集团主席 (本文来源：南方都市报 作者：左娟 卢韵如 王莎莎 郝丹 黄露 何嘉益)
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