城市更新引深圳房企格局重构 海航成新老大

说明：上述数据来源，部分由开发商透露，部分由本报记者根据公开资料整理统计而得。一些信息可能有差错，一些城市更新项目由于无法最终确定改造主体，或者规划建筑面积不确定等因素，上述数据可能不够精确。

去年，全市城市更新涉及规划建筑面积1225万平方米。今年至今，获准规划的城市更新拆除重建用地面积已近438万平方米。

这个大蛋糕，是深圳房地产走到“无地可做”的时候，再制造出来的。于是，长年来患有“土地饥渴症”、被迫征战他乡的深系房企，和对深圳房地产市场的高利润垂涎已久却苦无机会的外地房企，纷纷铆足劲儿争抢。这其中，自然有些占据天时地利的，如央企、国企以及民营房企中曾深耕某一片区、有过旧改经验的，借此威风大振或咸鱼翻生，深圳房地产行业的格局正在被重新构建。

“万中招华金”受挑战

“万中招华金”，即万科、中海、招商、华侨城、金地，2000年代以来，它们迅速成长、布局全国，占据深圳房地产的一线主导地位。无论理念模式、开发水平，还是资金实力、土地储备，都是最强的。

然而，在最近的几年里，这些巨头们的主战场大多到了深圳以外，现在深圳出现的新盘里，已少见“中海”、“金地”、“华侨城”字样。在最能体现房企后续发展力的土地储备里面，中海、金地分别只有90万、160万平方米，龙头万科也仅有380万平方米。依托招商局的招商地产还好，目前在深圳还有大约 600万平方米建面的土地储备，其中城市更新占了5/6.

一线阵营受到挑战。挑战者一是以海航为代表的央企阵营，突然间，只做航空生意的海航集团，在深圳冒出了高达687万平方米的土地储备；挑战者二是以佳兆业为代表的民企阵营，在今年上半年，佳兆业在深圳的城市更新面积便超过了520万平方米；挑战者三是以深业为代表的本地国企，它在深圳现有土地储备可建筑面积超过了600万平方米。

央企借道入深

3天前（12月20日），华润大冲村整体改造奠基，以280万平方米的规划面积成为广东省最大城中村改造项目。加上已经浮出水面的湖贝项目、华润总部大厦等，华润在深圳的土地储备量超过了500万平方米。同为央企的中信，单单在龙岗申报的一个城市更新项目，就达500万平方米。

更多之前“只闻其名，不见其身”的央企借道城市更新入主深圳，如远洋地产，一个周前，它在深圳龙岗的一个旧改项目奠基了———50多万平方米的“远洋新干线”。其它如保利，也开始在深圳大展拳脚。

曾经主导深圳而后销声匿迹的多家国企，也借着城市更新的东风，图谋翻身了。它们的优势，除了和央企们一样的政府资源之外，还多了一项“地利”——— 早年开发而未卖掉的物业就地更新。这一大笔旧账，让深业集团的土地储备暴增至600万平方米，足以冲击头号地主交椅，已经差点被遗忘的城建、深长城等也各有数十万至百多万平方米不等的土地储备浮出水面。

谁能整合资源谁开发

初步统计，已然可见城市更新将带来深圳房地产行业格局的重构，一些业内人士说这是“国进民退”。“国”是指国企、央企，“民”是指民营房企。有人笑言：“城市更新令房地产行业进入‘B2C时代’，向上连着政府，向下连着村民，‘关系’二字会成为最大优势。”

但要指出的是，对民企来说，他们拥有“向下连着村民”的优势。因为，深圳的城市更新在努力倡导市场化竞争机制，允许业主投票自选、开发商主动参与。这给一些曾深耕某一区域、有过旧改经验的民营企业更大的便利，比如佳兆业、星河、绿景、京基等等。

成功改造了蔡屋围、打造京基100的京基地产相关负责人表示，由于该项目，目前深圳不少城市更新项目都主动来寻求合作，现在公司深圳的土地储备超过400万平方米。

“以前是有钱就能做，而今逐渐地转变成谁有模式、谁能整合资源，就给谁做。”知名房地产评论人士半求说。无论从城市更新申报表中的拟更新方向，还是看各家房企土地储备中的规划定位，绝大多数项目都将建成“城市综合体”。因此，不论你是央企、国企还是民营房企，要在这一轮格局重构中分到更大一杯羹，就得能整合资源，最好是已经有住宅、商业、酒店、写字楼等多种开发和运营经验，才更有可能“赢在起跑线上”。

“承诺成本”时代到来

“城市更新，到底是蛋糕、蛋卷还是臭鸡蛋？现在定论都还太早。”绿景集团副总裁张梧峰说。他所在的绿景集团以城市更新起家，目前仍拥有可能是天量城市更新储备。他的意思在暗示，深圳房地产走到今天，城市更新已是各房企不得不抢的蛋糕，但抢来了未必好吃，甚至未必咽得下，因为它所附带的是报建慢、拆迁难、运作时间长、经济成本高等重重困难。

必须得承担和克服这些困难，才能做。可想而知，由此带来的一是集中度增加，二是成本提高。前者是把双刃剑，一方面少数能干者出位，能为市场带来更多优质产品；另一方面是造成垄断，少数企业操纵市场的话语权和定价权。不论行业格局如何重构，投射到房地产市场上，或者说房价上的影响，才是普通市民们最为关心的。

“以前房价的成本主要是地价+建安成本，而今是地价+承诺成本+建安成本。”半求说，他将无法通过提高效率节省的成本称为“承诺成本”。在如今由城市更新带来的这一轮地产格局重构中，承诺成本已普遍存在，比如原有建筑的赔偿、回迁成本、为拆除建筑所产生的费用等等，这些都是之前直接拿地开发的模式所不需要付出的。半求测算，在福田、罗湖、南山，承诺成本不会低于5000元/平方米，这甚至高过香港、台湾。

谁将为这个成本买单？

○新闻特写

谁是深圳楼市最大“地主”？海航置业，手握土地储备687万平方米

今年4月12日，龙岗区深惠路沿线的南联港台城市更新项目奠基，让一个此前在深圳默默无闻的“大地主”浮出水面———海航置业控股（集团）有限公司（下称“海航置业”）。南都记者采访查实，该司在深圳的土地储备可建筑面积已达687万平方米之巨，超过招商、中信、华润、佳兆业等，为目前披露的深圳楼市的最大地主。

在深5项目都是收购而来

在南联港台项目的施工公示中，改造主体是深圳宝源创建有限公司，看不到“海航”字样，可它其实是海航置业下属的一家全资子公司，海航置业隶属海航集团。2009年，海航置业收购宝源控股20%的股权，间接获得南联港台项目，该项目总建设用地面积约14.3万平方米、规划总建筑面积约62.3万平方米，将建成一个含住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等的大型城市综合体，目前启动首期工程约20万平方米，正处于桩基施工阶段，预计明年11月交付。

    这只是海航置业涉足深圳房地产的第一例，据海航集团官网和相关负责人介绍，目前，海航置业仅在龙岗的旧改项目就有4个，包括南联港台项目、金稻田项目、新天地项目和坂田村项目，总计占地约200万平方米，建面达685万平方米，都是从新鸿基发展（中国）有限公司和宝源控股有限公司收购而来。另外，还通过收购获得了龙岗中心城的吉祥广场项目，占地约1.2万平方米，建面约1.8万平方米。按照公布的计划，以上5项目都要在今明两年内启动。

资本运作大过自主开发

一家航空企业，不动声色就成了深圳头号“地主”，诸多业内人士都始料未及。“估计不一定全部自己开发，可能再转手人，或者寻找合作开发。”资深房地产评论人士、广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说，他称，海航置业近两年的表现，资本运作的色彩大过房地产开发，比如他最早知道海航涉足房地产，就是从它收购广州天誉大厦和威斯汀酒店开始。

而就在南联港台旧改项目奠基之前，今年的1月25日至2月28日，海航就此项目发行了1.5-3亿元信托，声称增资资金用于此项目首期的开发建设，被指为借房地产项目融资。

10月15日，海航与光耀在深圳弘法寺签订战略合作框架协议，约定合作方式包括合资组建房地产投资公司、整合优质资源、拓展在其他商业领域的合作机会等。有传闻称海航将把在深的4个项目交给光耀开发，但双方均三缄其口，光耀集团副总裁李丁称“具体内容还没有敲定。”

过往资料也显示了海航置业“重运作、轻开发”的独特方式，近两年，海航置业陆续成为多个城市土地市场中的黑马，今年初公布的土地储备可建筑面积已超过3000万平方米；同时，它又陆续被爆出与佳兆业、保利等成熟房企达成合作关系，还曾有“海航收购绿城”的传闻。

○新闻往事

历史上两次深圳地产格局重构

第一次，1980-1999年，土地还不是最为稀缺的资源，勇气才是。

1990年，商品房市场刚刚启蒙，四平八稳的国企，谁选择下海去搞地产？深深房、深特发、越众、金众、金田、益田、南光、赛格，对于老深圳人来说，这是一批熟悉的名字，他们在地产行业刚刚起步的那些年，因着国家的需要，摸着石头过河，建房子和卖房子，成就了最初的房地产品牌企业，如今不少已经从房地产市场中彻底消失，回归到产业链的另一个环节，亦或是转行做了其他。

第二个回合，2000-2010，是专业化、市场化房企的崛起。机制、管理和战略定位，是深圳房企的核心竞争力。如今“万中招华金”的主导格局，就是在这个期间确立的，同时，一大批民营房企也逐步成长茁壮。

2001年万科做完减法，确立房地产开发主业。1999年，海月花园开售，招商地产渐成气候，蛇口依然是招商地产的大本营，然而从过去的城市主场、依山郡，到当下的招商观园、招商果岭，不难发现招商地产求新求变的心思一直没有断。2001年，华侨城确立了旅游地产的发展模式，从波托菲诺到天麓，在深圳本土，华侨城地产实现了旅游地产模式的复制升级。在市场相对稳定的前五年，能够沉下心来修炼，在市场上升的后五年，便水到渠成地收获了市场。和这些一线房企同步上升的，不乏新晋崛起的民营企业，比如卓越、星河、京基、鸿荣源、佳兆业、百仕达等，多因项目而一战成名，而其产品本身也自有亮点。

如今，第三次格局重构开始，它的标志还是2009年12月2日《深圳市城市更新办法》的出台。城市更新，激起了全国房企对深圳的争抢，大戏刚刚揭幕。