3月9日，首开股份再度公告称，为满足公司项目建设资金需求，公司拟向平安信托有限责任公司和建信信托有限责任公司分别申请总额不超过20亿元和5亿元的信托贷款。
事实上，自去年7月以来，首开股份多次借道信托公司为其输血，显示了其对资金的渴求。
信托融资将超65亿元
根据首开股份3月9日的公告显示，公司向平安信托申请的贷款，公司将以宝辰饭店房产及土地所有权作为抵押并由大股东首开集团提供担保，期限一年，利率为不超过年息13%；公司向建信信托申请的贷款，由大股东首开集团以及北京住总集团共同提供担保，期限两年，利率为不超过年息13%。
据此来看，公司此次申请信托贷款共25亿元。
对此，中投证券房地产分析师李少明表示，这是首开正常的融资行为，一般会用于周转和项目经营。
“此次信托贷款将用于公司正常的项目经营”，首开股份董秘王怡向本报记者如是表示，“如果顺利的话，这笔贷款将于月底到账。”
值得一提的是，一位不愿意透露姓名的券商向笔者表示，从首开如此迫切申请上述两笔信托贷款来看，公司对资金的渴求已经非常强烈。
事实上，据记者了解，去年以来首开股份曾多次通过信托贷款筹集资金。2011年7月，公司向国投信托申请期限为一年的信托贷款10亿。此后，公司又向吉林信托申请信托贷款5亿元，期限为两年。此外公司子公司也还曾向吉林信托申请信托贷款4亿元。
根据上述数据计算，这三笔短期信托融资达到了19亿元。
对此，首开股份董秘王怡向本报记者表示，扣除今年年初公司还完的信托贷款约20亿元左右，截止到目前为止，公司还有约40亿元短期信托贷款尚未到期。
据此推算，如果上述两笔信托贷款申请成功，首开单就信托领域的融资就将超过65亿元。
除此之外，有对首开股份了解甚深的资深分析师向本报记者透露，今年首开股份在信托领域的融资计划是50亿元左右。也就是说，公司还将再次向信托领域融资约25亿元。
更值得注意的是，首开股份在该领域的融资利率持续走高。
记者翻阅公司资料发现，首开以前的信托融资利率年息从6%到10%不等，不过此次两笔总计25亿元的融资利率年息却是约13%。
对此，李少明表示，这一利率水平相对于万科来说比较高，但相对于整体资本市场信托领域17%左右的年息利率来看，还算比较便宜。
有专业分析人士表示，即便信托融资的成本相对较高，开发商也不得不通过信托产品来解决当前的资金压力。
大规模举债
值得注意的是，首开为旗下项目筹钱的急迫早已显现，而且远远不止在信托领域多次出手。
今年1月31日，首开集团将其持有首开股份的2.98亿股(占公司总股本的19.94%)质押给北京国有资本经营管理中心，获得北京银行10亿元委托贷款，这是大股东首次借道股权质押为首开股份融资。
在此之前，公司2011年6月曾发布公告，公司发行不超过43亿元的中期票据，发行期限一年以上，募集资金用于公司保障性住房项目的建设。2011年8月，公司又计划发行不超过50亿元的非公开定向债务融资工具，用于保障性住房项目建设。
值得一提的是，有国内某媒体不完全统计，从去年3月25日至今，首开股份通过信托、银行、发行票据等多种方式融资接近175亿元。
有业内人士分析，不管上述数据属实与否，首开的净资产负债率确实在走高。但有多家券商向记者表示，鉴于公司强劲的融资能力和相对充足的供货能力，业绩有利好趋势。
尽管如此，有业内专家担忧，首开去年全年销售额约120亿元，如果上述媒体统计数据属实，那么债台越垒越高已是不争事实，经营风险可见一斑。
除此之外，据本报记者了解，今年年初，首开上述50亿元的私募债已经到帐，截止到今年1月6日，公司账面资金为90亿元。
有业内人士分析，借力于保障房融资款项的到账，首开的账面资金要比去年三季度末的时候好看的多，也让公司在还款重压之下喘了口气。
公开数据显示，2011年初，首开股份账面有货币资金105.2亿元；2011年6月底的时候，这一数据变成了78亿元；而截至9月底，首开股份的账面货币资金下降至57亿元左右。
东北证券分析师高建曾对此表示，首开股份财务状况有待改善，并做出“谨慎推荐”的评级。
实际上，相比于在资本市场频繁出手，首开股份在土地市场上也毫不手软。
举债圈地或致消化不良
2011年，首开先是在北方的土地市场斩获颇丰，在河北廊坊、北京、葫芦岛、沈阳均有进账。“北伐”的同时更不忘南下，去年12月，首开耗资约9亿元砸向苏州。
据记者了解，首开耗资约37亿元将上述几宗地块收入囊中。对此，王怡向本报记者表示，首开2011年拿地资金要远远超过40亿元。目前，公司的土地储备已经达到了约1400万平方米。
事实上，有不愿透露姓名的业内知情人士向本报记者表示，首开近几年在土地市场上一直是比较积极的态度，深耕北京的同时，快速拓展布局全国。据有关数据统计，截止到去年9月份，首开的土地储备已经跃居全国第三。
有意思的是，据悉，意识到扩张的隐忧之后，在2012年公司总结大会上，首开股份董事长刘希模称，今年将会在稳中求进，全年“稳”字当头。
更为值得注意的是，上述不愿透露姓名的人士表示，虽然淡市下，低息拿地，可待高抛。但是，这是大规模举债的代价换来的。
此前，就有业内人士担忧，首开旗下项目已经启动打折促销活动，以待快速回笼资金。但是，首开的保障房项目微利，北京限购当头，二三线城市项目又未见大笔回头钱，如果当前调控政策不放松，市场持续疲软情况一直持续下去，首开的资金链可能会告急。届时，频繁举债圈地带来的“消化不良”阵痛也将随之加剧。
对此，王怡表示，公司的保障房业务仅占公司土地储备的10%，而且去年北京项目卖得最好的就是首开，去化率达到50%以上，这是业内罕见的业绩，自然不需担忧。
王怡还向《证券日报》记者透露，公司今年的可售项目超过220亿元，2012年的销售目标已经确定，不会低于2011年约140亿元的销售目标。
多家研究机构也给予首开“买入”评级，认为从首开的综合能力来看，2012年业绩看涨。
不过，上述不源透露姓名的人士则直言，首开在资本市场和土地市场上频繁出手，是在赌调控政策放松带来的反弹机会。
(证券日报) |
