日前，中原地产、世联地产、美联物业以及国际房地产服务机构戴德梁行和仲量联行相继发布对于深圳楼市下半年走势的分析。这些房地产服务机构集体看好深圳下半年楼市，认为下半年深圳房地产市场成交量将实现稳中有升的态势，不过对于房价预判各家机构都比较保守，集体预测下半年深圳住宅市场将量升价稳，“房价不会过快上涨”。深圳中介地铺门店数量最多的深圳中原预测，深圳楼市今年一二月为成交量和访客量最低的底部，到目前市场已走出底部，下半年深圳楼市月均成交量将达12000套，相当于上半年月均成交量的两倍，而房价将维持上半年的平稳态势，全年涨幅约为5%。
楼市悄然走出底部
深圳楼市在5—6月走出了一波火爆的行情。深圳各大房地产机构大多把这两个月的成交视作此轮调控市场的一个转折点。“一二月成交量最低，三四月供需慢慢释放，五六月市场走出了底部。”中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智表示。
“就像是一夜间的事情。”购房者小卢此前还在观望中等待房价再回调，现在的他则希望早日挑到合适的房子出手，“感觉市场一下子好起来了，一股向上的势头。”
2012年2季度世联购房者信心指数显示，购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较年初持续改善，其中对未来房价预期指数上升最明显，表明未来降价压力持续缓和。但与去年一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。
李耀智透露，目前市场上看房的购房者虽然与2月份的数量相差不多，但由于对市场预期的改变，这些客户看到合适的就会出手，购房效率明显提升。美联物业全国研究中心总监徐枫表示，这是典型的“买涨不买跌”的购房心理，原来要跌不买，现在是要涨都来买。
二手房价将制约新房房价
在投资性需求继续被抑制的大方向下，一系列政策“微调”利好却为刚性需求营造良好的入市环境，而目前市场呈现出的企稳态势所带来的市场上行预期更为置业者增添入市动力，较高峰时期有所回落的房价也是刺激刚需释放的重要因素之一。
不过在市场一片向上的预期中，在多家房地产研究机构看来，深圳楼市却很难重现2009年深圳楼市房价快速上涨的现象。
“限购限价政策还在，投资客也无法进场。”李耀智认为，这些决定房价成交量将回升，但价格的涨幅在年内却应该在5%以内。美联中国营运总监兼华南区董事总经理王书权表示，现在投资客如果入场，房价上升的速度无法弥补交易税费等成本，因此对于投资而言现在并不适合入市。
此外，徐枫表示，二手房对于一手房价格制约的因素越来越大，“新盘开盘很难以比周边二手房高很多的价格入市，而更多是参照周边二手房”，以及深圳下半年入市新房数量将达到上半年成交的两倍，这些因素都会遏制房价的过快上涨。
中原地产▶▶
全年月均成交量将保持6月份水平
中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智认为，今年一二月深圳楼市成交量为深圳历史最低，价格继续下行；而到了三四月，在年内第一次降存准的情况下，预期出现波动，供需缓慢释放，价格完成筑底；到了五六月，年内两次降准、降息，直接改变市场预期，红五月、红六月的精彩上演，至此楼市已经走出此轮调控的底部。
“2—6月深圳一二手住宅成交均呈现显著回暖，未来市场将在此基础上继续稳中有升。”李耀智表示，与市场回暖对应的是，从2月中旬开始中原二手房市场各地铺统计的访客量也开始大幅度上升，至6月份，访客量稳步上升至4.17万人。
“2月到6月每个月的访客量都在4万人次以上，但不同的是，2月的访客可能看了几个月都还没有买，但是6月的访客则是看房后很快就会出手。”李耀智认为，随着降息等消息对市场预期的影响购房者入市的积极性和效率都在提高。
李耀智认为，在严厉的行政政策与宽松的金融政策的博弈下，全年的月均成交量将保持在6月份的水平，预计今年全年月均成交套数为9000套，下半年月均成交量达12000套。
深圳中原统计的数据显示，今年下半年深圳新房供应会继续放量，预计将有46个项目入市，面积约为408万平方米，供应量将达到2009年以来的最高值。
深圳中原预计，深圳楼市下半年将维持上半年的平稳态势，价格将在6月份的基础上再上涨，即全年涨幅约为5%。
美联物业▶▶
“放松”政策力度弱
美联物业全国研究中心总监徐枫认为，楼市不能简单地概括为“政策市”，它与经济趋势密不可分，通过国内通胀、进出口、就业等影响宏观经济的重要指标分析，当前GDP增长缺乏动力，导致“愿望虽美好，现实却残酷”的尴尬局势。“一直以来，房地产在国民经济中扮演着举足轻重的角色，因此，当经济面临压力与挑战，楼市调控出现轻微松动也就不足为奇。”
徐枫表示，楼市租金与房价的变动趋势基本一致，而四个一线城市租金上涨趋势则是前所未有的快，目前房地产租金回报率则有企稳的趋势。
美联中国营运总监兼华南区董事总经理王书权则以“走钢索”形容当前调控政策左摇右摆的态势，他认为，经济增速预期放缓为楼市政策悄然松动之背景。不过目前楼市调控主基调不变，地方政府时有微调冲动，可谓明紧暗松。事实上，政府为确保经济“稳增长”，抑通胀目标已经退而求其次，通过存准率下调以及首套房贷利率放宽等政策就可见一斑。不过，与2008年出台的措施相比而言，2012年政策力度较弱，相当于缩小版的救市措施。
美联深圳区董事总经理江少杰则认为，近两三个月以来，一二手住宅市场成交量普遍出现回升，开发商随着前期资金回笼，以及5月底以来政策面的变化，降价热情下降，房价止跌回升。“经历了2008年和2009年的经验，对于房价上涨的恐慌使楼市显现微升的动力。”
江少杰对2012年深圳楼市走势预测认为，下半年一手住宅供应将增1—2倍，巨量供应与持续限购将遏制楼价过快上涨；而针对楼市的财政政策随时可以收紧，房产税扩容试点敲山震虎；但另一方面，不可否认的是深圳房价已走过低点，年内下降的空间基本不存在，并且房价已现拐点，开始逐步上扬；同时，通过分析下半年可能出台的利好与利空政策，他预测，未来房地产成交量将稳中有升，一手住宅增幅快于二手住宅。
戴德梁行▶▶
“限购”、“限贷”或拖累成交量升幅
2012年上半年一二手商品住宅成交量同比大幅减少43.66%，为308.16万平方米。
商品住宅去化速度放缓使得市场上积压的库存逐渐增多，戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端表示，较大的库存意味市场处于供过于求的疲软状态，同时也影响房企的资金链状况，可以预见后续市场仍然存在较大的去化压力。但上半年连续两次的“降准”、接踵而至的两次“降息”，以及部分地方政府对刚需释放提供支持，加之此前价格的实质性下调都促使压抑已久的刚需客户逐步入市，令市场于年中呈现企稳迹象。
“为稳定经济增长，预计下半年投资仍将保持较快增速，而尽管投资进入房地产领域仍会受限，但在无法精确监管资金流向的情况下，房地产行业必然会有一定程度获利，且包括基建投资在内的一系列投资也将在客观上促进房地产的发展。”张晓端认为，宏观政策保增长仍客观上利好房地产行业，“部分城市在贯彻中央政策的同时，放松尺度的主观意愿将远远高于进一步收紧调控”。
张晓端预计在此带动下，下半年深圳楼市成交将继续有所增加，但持续执行的“限购”、“限贷”将拖累成交量上升的幅度。尽管如此，成交增长及预期都将削弱房价下调的动力，而房企资金状况的好转也有望提升其上调房价的信心。由此张晓端判断，下半年深圳住宅市场将延续年中的趋势，逐渐企稳回升。但深圳核心城区的土地供应局限以及外围区域相对集中的物业供应或令各个片区表现有所不同，预计中期库存较大的局部区域仍将面临去化压力。
世联地产▶▶
降息加速刚需入市
世联购房者信心指数调查显示，二季度首次降息事件对购房者的即期影响非常明显，具体表现在：1、购房者在降息后感知到的楼盘热销程度有所提升，同时感知到的打折促销楼盘数量有所下降；2、降息后，预期未来房价上涨的购房者占比明显提升，认为未来不适合购房的置业者占比小幅下降；3、降息后，表示愿意在近3个月置业的购房者占比小幅提升；4、降息后，购房者认为未来房地产调控政策放松的可能性有所增加；5、降息后，多数城市购房者信心指数有所提升。央行再次降息将对稳定经济、改善市场预期、促进房地产进一步回暖起到重要作用。
世联研究认为，降息周期内，房地产市场将会进一步回暖。再次降息有助于改善市场预期，对于楼市，将会加速刚需入市，带动楼市成交量持续上涨。另外，再次降息对于缓解开发商资金链紧张状况起到一定作用。监测数据显示，投资客占比可反映房地产市场运行状况，本轮调整以来，投资客比例不断下滑，5月份投资客占比为14.6%，较4月回升1.3个百分点，说明市场处于底部，房地产市场未来将持续回暖。但是，出于巩固调控效果的考虑，未来政府放松限购政策的可能性较低。
仲量联行▶▶
优质商铺租金将继续稳步上涨
2012年二季度，全球及国内经济增长放缓持续影响深圳甲级写字楼租赁市场，内资企业的租赁需求稍有放缓，外资金融业、高科技产业成为深圳高端甲级写字楼市场的主导力量；随着部分写字楼项目空置率上升，租金总体轻微下降；预计下半年租赁市场面临调整压力，但投资市场仍然保持乐观。
优质商铺市场上，随着零售消费增长放缓，本季扩张需求有所减弱。空置率保持在低位；成熟商场在本季需求仍然旺盛，主要来自快速时尚品牌，租金有小幅增长；投资市场上分散业权投资活动活跃。未来短期，全市优质商铺租金将继续稳步上涨，但涨幅有所放缓。预计开发商推盘增多，宽松的货币政策也继续有利于投资市场。
■走势分析
为什么房价不会过快上涨？
深圳楼市回暖几乎已经成为各家房地产中介服务机构的共识，但是另外，各家机构的一个共识则是房价不会快速上涨：“全年房价上涨5%”，“巨量供应会遏制楼价过快上涨”。记者综合各机构和专家意见认为，限购限价政策不取消，宏观调控政策远弱于2008年，主要购房客户为刚需，投资客还未大量入市等原因支撑了这一判断。
◎原因一限购、限价政策未取消
“房价不会出现报复性上涨。”中原地产的李耀智认为，限购政策不会取消，至少深圳今年内都不会有取消的可能，而限购则直接限制了投资性购房需求。美联物业的徐枫则表示，以往房地产市场中刺激房价快速上涨的主要因素就是投资性需求的入市，投资买家购买能力强，对价格相对不敏感，深圳房价快速上涨时市场上的主力购房者就是这些投资需求买家，而现在这些买家多由于限购而无法购房。
戴德梁行的张晓端表示，中央三令五申“坚持房地产调控政策不动摇”，从一些城市试图在“限购”方面“闯关”却均以失败告终可以推断，作为调控底线的“限购令”在短时间内仍难取消，预计年内“限购”、“限贷”将令投资及改善性需求继续受到抑制。
“最近一些买房的客户都是20岁出头，或者80后、90后的买家。”李耀智表示，这些买家大都不具备经济实力，而是由其父母出资购买，大多也是由于限购而使用子女的名字购房。
另一方面深圳房地产市场限价政策仍在执行。据了解，从2011年5月开始深圳执行“限价令”，各个新建商品房预售价格“不得超过片区均价”，而到了2011年7月限价令更是升级到“新房预售价格要月度环比零增长”。事实上，经过半年多的限价到去年底不少楼盘的价格已经以低于被限价格的价格入市，限价令实际上起到了让房价走低的作用，而到了今年年中，虽然房价有稳中回升的趋势，但其价格却依然受到“限价令”的要求，即预售新房房价不得高于上一年片区新房均价。
深圳宝安区某即将入市新盘的开发商向记者证实，其项目将预售确仍受到限价影响，预售价格被政府主管部门限价在2.1万元/平方米，低于开发商期望的价格。
◎原因二宏观调控未言放松
张晓端告诉记者，在信贷政策方面，尽管年内两次下调存款准备金率，释放货币流动性的信号强烈，但针对住房按揭贷款的差别化信贷政策没有动摇，二套房以上贷款的比率及利率均未见松动，这些都会令投资及改善性需求继续受到抑制。
对比而言，2008年存款准备金率下调三次，累计幅度2%，由17.5%下调至15.5%，而2012年存准率同样下调三次，累计幅度1.5%，由21.5%下调至20%，美联物业王书权表示，目前存款准备金率虽处于下行区间但仍是高位，2012年的降息等宏观政策主要还是以调经济为主，并不是针对房地产。
但江少杰则认为，一些信用良好的企业很容易从银行获得资金，在目前整个经济不景气的背景下，不排除他们把资金投入到房地产市场中。
从贷款利率上看，2008年5次下调利率，1年期存款利率由4.14%下调至2.25%，贷款利率由7.47%下调至5.31%；而2012年6月8日国内三年来首次下调利率，且在不到1个月后的7月6日再次降息，1年期存款利率由3.5%下调至3.0%，贷款利率由6.56%下调至6.0%。
“这些对比都说明所谓的楼市放松政策，2012年远弱于2008年。”王书权表示，2008年是存贷双率同时下调，存贷款基准利率下调幅度大，中央出台4万亿投资救市方案，同时中央降低住房交易税费，支持居民购房；而2012年则是双率分开下调，启动一批重大项目替代“四万亿”，仅鼓励首次置业者购房等。
◎原因三主力购房者不接受高价
业内人士认为，目前深圳房产市场上的主力购房人群都是自住买家，部分是首套置业者，还有一部分是改善型住房置业买家，而这些买家大多对价格更为敏感。
某房产中介二级市场副总经理告诉记者，以自住为需求的购房者，尤其是首套房置业者对于价格十分敏感。“我们碰见过因为房屋总价高1万元而放弃购房的购房者，而这种情况在以往的投资需求买家几乎是不会出现的。”
王书权告诉记者，对于目前市场上的购房者，如果房价下调到他们的预期他们就会出手，而如果房价上涨超过了他们的支付能力或者预期后，他们就会又重新回到观望去，因此王书权预计，随着五六月份成交的火爆和市场购房人群的消化，在8月份以后的第四季度深圳楼市成交量或出现下滑。
“刚需客户对价格敏感，他们是不会接受太高的价格的”，李耀智表示，正因为此，深圳房价也不会大幅上涨，但不排除个别楼盘上涨，比如学位房，比如投资客比较多的区域房产价格上升的压力也比较大。
(本文来源：南方日报) |
