一直试图开拓国际融资渠道的金地集团(600383.SH)，终于如愿以偿。
7月19日，金地宣布，其旗下海外公司—金地国际控股有限公司拟发行12亿元三年期无抵押优先级债券，由金地集团旗下在香港的全资子公司辉煌商务有限公司提供担保。
金地原发债计划为募集10亿元。市场反应热烈，金地受到来自111家高端投资者的追捧，合共47亿元的超额认购。最终金地集团管理层决定此次仅发行12亿元。
此次发行债券由汇丰银行作为独家评级顾问、独家账簿管理人和独家牵头经办人。债券为期3年，发行票息9.15%，创下所有在港发行离岸人民币债券息率新高。
但金地集团表示，这是一笔低成本的海外发债，尤其是在不需要母公司担保的条件下完成超募。相比国内信托融资利率普遍达到15%左右，不足10个点的票息融资成本已属较低成本。
对于手头现金流充足的金地而言，12亿元的发债规模已经超越其本身意义，这是金地首次试水海外融资渠道并获得成功，为其国际化战略迈出实质性的一步，也一扫此前香港购壳的失意。
同时，金地此次发债也是国内上市房企在海外发债的首个成功案例。在房地产调控持续，房企融资渠道受限的大形势下，万科、招商等房企纷纷选择在香港购壳来拓宽融资平台。而金地海外发债的成功，为国内房企拉开的是除股权融资以外的另外一道门。
有市场传闻，金地此次发债所募集的资金，或将用于辉煌商务有限公司的土地收购及运营资本需要。
但金地方面并未向时代周报记者承认以上这一说法：“目前这笔资金具体用途尚不清楚，待确定后将会以公告形式公布。”
谨慎零拿地量入为出
金地此次发债受到海外投资者青睐，源于其稳健的财务状况和谨慎的投资策略。
7月16、17日，国际两大评级机构穆迪和标准普尔，分别给予金地首次Ba1评级，以及“BB+”的长期企业信用评级，展望稳定。
穆迪称，这归因于公司严谨的土地投资策略，金地激进土地投资的可能性很小。金地的流动性足以满足未来12个月的资金需求，截至2012年3月31日拥有170亿元人民币现金，远高于其130亿元的短期贷款，足以支持项目开发。
严厉房地产调控之下，金地总裁凌克提出了“过冬”的策略，关键词是“积极去化、谨慎拿地”。根据公开资料显示，2011年度，金地仅获取3个土地项目，总计85.1万平方米的土地储备，完成22.88亿元的投资额。
2012年金地持续收紧投资。相比2011年180亿元的土地投资支出计划，金地继续下调今年土地投资预算为106亿元。资料显示，今年上半年金地没有一幅土地项目进账。
“金地偏重在二、三线城市看项目，目前也正有一些项目在洽谈，只是还没有最后确切的消息。”接近金地的一位消息人士分析认为，今年上半年土地市场在持续升温，一线城市土地的竞拍开始激烈，加上土地供应有限，应是对拿地要求较高的金地没出手的外因。
就土地储备而言，金地拿地的迫切性并不强烈。目前，其土储达到1537万平方米，今年计划开工254万平方米，完全满足未来5年开发需求。
有独立地产评论人士却认为，金地在2007年高峰时期激进拿地，后遭遇2008年金融危机；随后，金地在2010年下半年开始集中拿地，但2011年初政府出台政策加码宏观调控，楼市再次陷入僵持。
“上两轮的高拿低空，踩错投资节点的教训，让金地在这一轮中学乖，对拿地是前所未有的谨慎。”这位评论人士说道，虽然目前市场上已经有声音认为，房企拿地的窗口已经开启，但金地还是与大部分房企一样选择观望。
针对拿地的情况，凌克日前向媒体表示：“金地会持续谨慎的拿地态度，量入为出，提高对新项目投资的标准，要求有更高的安全边际或者投资收益。”
下半年集中火力推盘
虽然收紧对土地的投资，但金地却在银行理财产品上屡有斩获。
金地7月9日发布的公告显示，截至6月底，金地已在包括中国银行、建设银行、农业银行等14家金融机构购买了人民币理财产品。6月份，金地理财产品的实际发生额为78.9亿元人民币，未到期理财产品余额为16.6亿元人民币，收回理财产品62.3亿元并获得预期收益。
据了解，金地所投向的理财产品募集资金纳入银行资金池进行统一运作管理，投资于在国内银行间债券市场上流通的国债、央行票据、国开债、进出口行债券和农发债等公开评级在投资级以上的金融产品以及债券回购等金融产品。金地所购买的所有人民币理财产品的预期年化收益率在3.0%-6.5%。
根据金地的销售快报，今年1-6月份累计实现签约面积113.5万平方米，较去年同期增加40.1%，累计签约金额134.6亿元，较去年同期增加19.6%。
至此，金地上半年销售额已经完成300亿元销售目标的44%，上半年业绩基本符合市场预期，其增幅还高于行业平均水平。但亦有分析师认为，由于金地对产品结构调整以提升刚需类产品占比，其上半年销售均价11859亿元，同比下降15%，或对净利润增长产生影响。
此外，由于2012年定位主打刚需类产品，金地年初至今的高端存货去化率也并不理想，达30%-40%。
对此，凌克表示，金地正在密切关注影响高端产品去化的政策调整和变化趋势。在研究高端客户消费心理的同时，保障高端产品始终如一的产品品质，争取提升高端产品的去化。
虽然面对市场回暖，销售加快，金地管理层对于市场判断仍是“谨慎乐观”，提升去化速度仍是金地目前的重点工作。
7月11日，在金地集团内部召开的年中工作会议上，凌克提醒内部员工，虽然在当前经济的增长速度情况下，宏观层面出现的货币、财政政策利好，间接利好了地产行业，短期内刚需市场仍可期待，但“要抓住短暂回暖机遇，抓紧去化，加强进取，加快发展”。
根据国泰君安的研究报告，预计金地下半年新增货值200亿元，其中小于144平方米的产品占超60%。加上公司滚存存货，整个下半年可售货值约400亿元，货量非常充足。
按照习惯，金地下半年都会集中火力推盘。进入第三季度，金地的销售步伐明显加快。7-8月份金地新推或加推盘计划的项目就达到21个，其中包括深圳名峰、东莞博登湖、广州荔湖城、上海艺华年、南京自在城、北京朗悦、武汉艺境、大连云锦、西安湖城大境等。
(本文来源：时代周报) |
