楼市转向辩
当三年来首次降息的消息传来时，当不到一个月连续两次降息时，不断有人预测，今年将回到2008年。而近日国家统计局发布的房地产业“半年报”让人喜忧参半，一方面是今年上半年房价同比增长5.3%，基本抑制住过快增长；另一方面却是投资在增速回落“拖累”了GDP。
如此经济背景下，初见成效的楼市调控是否会放松，2012版的“4万亿”计划是否会出台，房地产是否会再次承担起挽救经济的大任？
目前已有专家公开呼吁“地产才是大救星”。然而与此对应的，却是政府以各种形式频繁向我们传达的一个信息是：房地产调控政策不会放松!2008年不会在今年重演!
做这次专题，我们只是希望提供更多的关于市场的思考，让购房者有自己的判断。羊群效应下，你究竟该不该买房？其实很简单，明白自己到底想要什么，是安土重迁追求稳定安乐窝，还是自由切换有其他美好的人生规划？要记住的是，房子永远只是用来提高生活质量的。
在经历了史上最长调控至今，2012年也已经过去了一半。半年时间内，政策风云突变。在经历了年初的冷清到“红五月”、“红六月”的热闹，进入中场的深圳楼市如今依然不乏开盘热销的故事，政策变化下市场的积极回应，令大多数业内受访人士看好下半年深圳市场行情。
上半年3万套房获批预售
据南都记者对深圳市规划国土委网站公示的一手房源信息统计，今年上半年领取预售证的、包含有住宅单位的项目达到了31个，这些项目领取了总计近3万套房。其中低价入市的刚需盘则成为率先回暖的案例，据南都记者观察，在上半年的市场行情中主打刚需客户的楼盘销售个8成、9成不成问题。
尤其是在近三年内首次降息后的6月的第二个周末，位于龙华新区的莱蒙水榭春天(资料、团购、论坛)开盘，虽然现场不少购房者认为2.1万元/平方米的均价并不低，但是也依然阻挡不了购买的举动，开发商介绍当天在800套的基础上加推，最后以1406套产品成为今年来推售数量最高峰。这个楼盘的销售被不少业内人士看做是整个市场走出谷底的风向标，而中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智更坦言这是市场预期正式转向的标志。
据官方公布的上半年成交数据，新建商品住房的成交量基本保持着一路上涨的趋势，表现最抢眼的当属“红五月”和“红六月”，双双以月均成交4000套以上的成绩刷新了去年全年的新高。上半年一手房总计成交约1.79万套、157.36万平方米面积，同比去年上半年约1.65万套、140.1万平方米的成交量分别上升了8%和12%。
成交量回升，但今年上半年的全市成交均价整体水平还低于去年同期，基本维持在1.6万-1.8万元/平方米的区间段，低于去年上半年的平均水平———去年1-4月的全市均价都保持在2万元/平方米上下。
12个城市更新项目获批
与上半年住宅市场的日趋活跃不同，深圳土地市场陷入极度低迷状态，外地频出地王、大推地块仿佛与深圳毫无关联，整个上半年，深圳仅成功出让了一宗居住用地，却还是与工业用地捆绑出让，唯一挂出了一块坪山新区的纯居住用地却被中止。在去年上半年，深圳的土地市场出让了两块居住用地，不过全部为保障性住房的安居型商品房用地。不过，深圳的开发商手中还是存有不少土地储备，而且目前通过城市更新也是非常有效的土地供应方式之一。
据南都记者统计，上半年已经有两批次城市更新单元获得审批后进行公告，其中含有居住功能的用地有12块。即便如此，今年土地规划中住宅用地和城市更新供应土地的面积双双下降，根据《深圳市近期建设与土地利用规划2012年度实施计划》，今年深圳计划供应住宅用地191公顷，相比去年年度实施计划的246公顷有所下降，其中通过城市更新改造实现供应81公顷，而去年这一供应面积为136公顷。
“土地市场供应的减少对现在的楼市也会有直接影响。”世联地产市场研究部总监吴志辉认为，这会对购房者、开发商心理预期产生影响。不过土地供应的直接影响大约在一年半逐渐显现出来，“按照全国一般情况看，从企业拿地到销售的周期，到2013年下半年开始深圳可能会出现明显供小于求的局面。”
货币政策转向令行内转头看好
李耀智向南都记者承认，在去年底做出2012年深圳整体房价全年将下降30%的时候，完全没有料准今年的政策变化。在中原上半年市场总结会上，李耀智强调2月18日的央行降存准是第一个好信号，代表着流动性充裕。而接下来6月和7月初的先后两次调息，更是在行政政策不变的情况下，金融政策引导预期转向。
我们的楼市公认是一个政策市，在目前降准又降息的经济背景下，虽然专家们一再强调货币政策的放松不是为了拯救房地产，政府也一再强调房地产调控不会放松，但是却毫无疑问的，必然有不少资金会流向房地产领域。房地产最坏的时候已经过去，这几乎已经成为了今年来行业内的共识。
“楼市冰冻已解，成交全面回升。”李耀智如此形容金融货币政策下导致的楼市转向。于是在半年过后，他一改原来的悲观下降预期，公开宣布全年楼价将上涨约5%。而其他受访中介人士也不约而同地做出了下半年看涨的判断。
后市预料
价格：稳中有升，涨幅大约5%-10%
“今年上半年，深圳楼市完美地走出了去年下半年以来的寒冬。”从统计数据来看，上半年全市推售量为140.43万平方米，一手商品住宅成交量为157.35万平方米，相较去年全年供求情况，今年上半年供求关系逐步转变。虽然，2012年上半年全市一手住宅成交均价为17752元/平方米，同比小幅下跌5.56%。二手房价同比也有小幅的下调。但基于市场信心的恢复和成交量的一再走高，接下来的2012年的下半场，多位业内专家都认为楼价会“稳中有涨”，只是涨的幅度有限，大约在5%-10%。主要来自买家是“自用”，并且有“限价令”，因此，不可能会出现飞涨。不过，也有人认为供应多的片区的新盘入市价格或低于市场预期，甚至会以低于周边二手房的价格出货。
供应量：约505万平方米，大户型唱主角
据中原统计数据显示，2012年上半年，深圳市一手商品住宅批售面积为153.41万平方米，推售面积为140.43万平方米，虽然批售量较去年同期有小幅上升，但整体供应量仍位于历史较低水平。但是，如果开发商按正常进度推盘的话，预计下半年全市新增供应至少达280万平方米，加上6月底的全市一手商品住宅可售面积225万平方米的存量，下半年全市可售约505万平方米左右，可见全市一手商品住宅可售量十分充足。尤其是大户型单位，要在下半年新增供应中唱主角，例如推盘量一向都很少的罗湖，下半年新增供应的三大盘却都是以三房以及三房以上的大户型为主的项目。其他区域的大户型项目也不在少数。以刚需为主的市场需求前提之下，大部分开发商仍会选择最稳妥的“以价换量”的销售策略，以实现去库存减压。
国家政策：“双限”不会取消，但还会有降息
业内专家一致表示，楼市相关政策，不可能再坏了。随着全球经济的“吃力”发展，我国有很多对外型企业出口贸易都受到很大影响，从而也影响到国内经济的增长，如果经济环境没有好转，不排除国家再进一步牺牲银行的利益。因此，大家都认为下半年的金融政策很有可能进一步放松，降息与降准值得期待。虽然国家实施的这一系列金融政策不是直接冲着房地产去的，但实际上，银行让利之后，企业拿到贷款后，有大笔贷款都是流向了楼市，或投资房产，或间接进入房地产融资。另外，深圳的限购令和限价令在年内不可能被取消。有专家表示，在没有找到能代替“限购限价令”的稳定楼市政策之前，政府是不可能会撤掉这两把有用的杀手锏的。
预测回顾
“从下跌30%到上涨5%因为没料到政策有变”
李耀智，中原地产华南(大深圳区)董事总经理
去年，我预测2012年深圳楼市的整体房价全年会下跌30%，也就是说，到2012年年底，楼价会比年初要低30%。
关于这个判断，我们主要依据2008年以及2009-2011年的两种不同的市场来判断：楼市受2007年出台的打压政策影响，2008年全年房价整体下滑达到约40%。而在2009年开始，因为政府出台相关“救市”政策，从2009年的上半年就开始了回暖，价格开始上涨，至2011年，全市价格涨幅达30%。基于参考以上这两种市场走向的变化，故我们认为，政策不变的前提下，2012年的房价会出现30%的跌幅。
但今年金融政策已发生了大的变化：2月下调准备金利率，6、7月有接连两次降息，迅速拉升了房地产整体的信心。我可以看到，1月份深圳出现小规模的回暖；2月份较1月份的回暖更为明显；3、4月份开始出现多个开发商以价换量；5、6月份则变为开发商不但不让利反而用相对“合理”的价格入市，并且市场消化的速度还很惊人。可以说，1-6月份，深圳房价基本持平，没有跌。整体的入市信心已经恢复，例如，最近豪宅的买家使用的身份证都出自90后群体。并且，房租一直不跌反涨。
另外，出于对大的经济环境的考虑，我预计在下半年还会出现降息。所以我对房地产价格是看涨的。但由于政府没有取消“限价”政策，对于新盘入市的价格没有完全放松，因此，不可能出现大涨，预计就是坚挺、回升状态发展。
“从'不会大跌’到'部分会涨10%’，最坏的时候已过去”
江少杰，深圳美联物业董事总经理
去年我坚持认为2012年深圳房地产不会太好，但也不会大跌。我认为最严厉的政策都已出台，楼市最坏的时候已经过去，2012年再坏也不会太坏。
从2012年上半年的销售情况来看，市场已经有一个大的起色，购房信心增加，成交量明显上升，以及房价也企稳发展。从经济大环境来看，仍存在下半年出台降息的可能。现在是在牺牲银行利益来让利其他行业。我们也可看到，有很多公司相对之前更容易拿到贷款，但碍于经济环境的不利，转而投资买房，转为固定资产。并且，现在有大部分融资最终还是汇于房地产。下半年这种情况将更多。他们对于房地产也起到一定的支撑作用。
我一直坚持认为，2、3季度是买房的好时机，现在2季度已经过去，3季度已经到来。我预测从现在到年底，这些区域，例如福田、华侨城、前海中心地段等，房价会涨10%。
据我们统计，宝安、龙岗的供应量或许达到200多万平方米，将近40多个盘，所以，这些区域的楼盘将“平稳”入市，不排除有的楼盘低于市场预期开盘，也就是说，与周边二手房价格相持平，或略低于二手房价格入市。
“从今年初'筑底’开始，一直对成交保持乐观”
吴志辉世联地产市场研究部总监
在今年1月10日下午世联地产的2012年楼市行情会上，世联地产董事长陈劲松当时表示，2011年强力调控之后，第四季度进入全国的箫条期，今年楼市将转入下半场，呈现出“筑底量升”的明显特征，他说：“2012年上半年可能继续进入箫条期，很可能在年中、二季度的某个时点触底了，然后进行筑底，然后走量反弹，然后进入复苏期的上半段。”
为什么我们就会认为当时就已经到了底部呢？是由于去年12月降了存款准备金率后，预计3-6个月内，市场流动性会比较放松，购房者的风险偏好加强，我们认为会有较多的需求入市。
到今年4月份的第一季度发布会上，我预测2个月内房价见底。因为当时我们看了第一季度数据，投资客占比达到了历史最低点，只有13.3%。放到现在也是适用的，我认为正是入市的时机，下半年整个市场会出现价格微涨，而目前正是相对低点。
相对于其他城市，深圳估计涨幅要大一些，这是因为全国楼市都还是供大于求的状态，但是房地产项目的去化速度都已经明显提升，而深圳目前已经差不多恢复到了正常水平，这是由于深圳市场供应量相对小的原因，因此深圳房价接下来上涨的压力要更加高一些。但是政策上不会允许价格大幅上扬，可以用信贷政策对市场施加影响，因此涨幅不会太大。
观点PK
十大入市理由
1楼市分四季。上半年的深圳楼市处于“春季”，一个去库存的上升阶段，但从总体来看，现阶段正处于这一轮周期的相对低位。
2深圳住宅供给的压力是要大于其他城市的。尤其宝安、龙岗上百万的供应，选择多，令你挑到眼花。
3目前深圳户籍人口230多万人，但是非户籍人口超过1280万，对于房子的需求是绵绵不断在增加的。
4国家宏观经济下半年预计会企稳回升，有关房地产的一些金融政策可能会进一步放松。
5地方政策的放松，比如深圳今年公积金贷款能够降低购房者门槛。
6房价在跌，但住宅租金一直都在涨，没有消停。如果利率再降的话，很有可能会实现租金高过月供。
7有“限价令”在此，谁敢吆喝高价？目前价格比较公道，新房价格不会太离谱，二手房价也会受制于新房，不会有太凶猛的涨幅。
8限购令虽然没有取消，但入户政策有了放松。因此，未来有房票的人更多，买房竞争加大，不利于挑房。
9三季度之前把房子买好，到了第四季度，有可能银行贷款额度用完，即便你有优惠都很难享受到。
10看看那些90后都被自己的父母“挖”出来买豪宅了，大家都不能让孩子输在起跑线上。
十大观望理由
1最基本面，就目前深圳近两万的一手住宅均价来看，市民的收入比和市场上的租售比与目前高企的房价是完全脱节的。
2中央政府对于房地产的调控态度很明确也很坚决，将会继续抑制投机投资性购房。
3目前的成交活跃，很大一部分是普通市民由于恐慌心态导致买房。
4之前小跌一下就有人打砸售楼处，估计明年还会看到更多人打砸，那都是今年买房的人。
5如果按照收入比来决定深圳合理房价，深圳2011年在岗职工月平均收入水平大约是4500元的话，两个月的收入能够买一平方米这是比较合理。
6深圳目前的房价既不适合自住也不适合投资。买房的在未来二三十年内痛苦指数都要上升。
7对于投资者来说，目前房产租金回报率才两三个点，而贷款利率都有6个点，已经不适合投资了。
8深圳有大量非户籍人口，一旦经济上有风吹草动，就有回老家的打算。
9现在成交活跃的都集中在偏远地区，这样的房子下跌也快，风险更大。
10目前很多投资渠道，比如股票、黄金等都是低位运行，有不少其他投资渠道。
(本文来源：南方都市报) |
